Grundsteuerreform: BFH äußert sich zum Bundesmodell – Nachweis eines niedrigeren Werts

Grundsteuerreform: BFH äußert sich zum Bundesmodell – Nachweis eines niedrigeren Werts

In zahlreichen Bundesländern wird nach der Grundsteuerreform die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell errechnet. Hierfür wird ein pauschaler Grundsteuerwert einer Immobilie als Ausgangspunkt für die Berechnung herangezogen. In zwei Entscheidungen hat der BFH jüngst entschieden, dass Bescheide zur Grundsteuerwertfeststellung nach dem Bundesmodell nicht vollzogen werden dürfen (Beschlüsse vom 27.05.2024 – II B 78/23 und II B 79/23).

Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes sind zwei Grundstückseigentümer gegen ihre Bescheide vorgegangen, weil sie den mit Hilfe einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen ermittelten Grundsteuerwert für extrem zu hoch hielten. Dass die tatsächliche Grundsteuer stark abweichen könnte, wenn die Immobilie tatsächlich weniger wert sei, hielt der BFH durchaus für möglich. Deshalb müssten die Eigentümer von Immobilien die Möglichkeit bekommen, anhand eines Gutachtens darzulegen, dass der Wert ihrer Immobilie so stark abweicht, dass das Übermaßverbot berührt ist. Nach bisheriger Rechtsprechung ist das jedenfalls bei einer Abweichung von mindestens 40 % der Fall. Bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften, muss dem Immobilieneigentümer die Möglichkeit eingeräumt werden, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies gilt auch dann, wenn der Gesetzgeber einen solchen Nachweis ausgeschlossen bzw. nicht ausdrücklich geregelt habe.

Aufgrund dieser Zweifel an der Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte war vom BFH nicht mehr zu prüfen, ob die neue Grundsteuer grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Zweifeln hinsichtlich der zugrundeliegenden Bewertungsregeln unterliegt. Solche Zweifel hatte das Finanzgericht in erster Instanz angenommen. Kritikpunkte am Bundesmodell sind vor allem die vielen Typisierungen und Pauschalisierungen, die der Gesetzgeber in der Berechnungsformel vorgesehen hat.

Fazit: Auch nach der gesetzlichen Regelung gem. § 198 BewG wird dem Übermaßverbot entgegengetreten und die Möglichkeit gegeben, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Insofern stellt der BFH zurecht die Forderung auf, dass Eigentümern von Immobilien die Gelegenheit gegeben werden muss, zu beweisen, dass ihre Immobilien einen geringeren Grundsteuerwert haben als das Finanzamt mithilfe des Bundesmodells errechnet hat (BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 78/23 (AdV-Verfahren).



RA / StB Thomas Hesz

Stand: 14.06.2024
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